人と地球にやさしい、ハイパール工法

土地を空き地のまま遊ばせておくことは、税負担が重くのしかかってきます。高い固定資産税を払うのではなく、より有効な土地の利用を考えていただきたいと思います。
大切な財産である土地をどのように活用していくかが、将来の安定、安心な暮らしを実現する大きなカギとなってくるからです。固定資産税と都市計画税は、各市町村がそれぞれの土地、建物の課税標準に1.4％（固定資産税）、0.3％（都市計画税）の税率を乗じて算出されますが、課税標準のもとになる宅地の固定資産税評価額は、地価公示価格の70％相当額です。
しかし住宅用地となると、

• 固定資産税／世帯数に200平方メートルをかけた面積まで6分の1に軽減
• 都市計画税／評価額の3分の1に軽減

という特例があります。従ってただ遊ばせておくよりは、住宅用地として活用することが節税対策にもつながり、収益を確保する道でもあります。

それでは空き地のままの税額と賃貸マンションを建てた場合の税額を算出して比較してみましょう。
時価（公示価格）が150,000円／平方メートルの土地が400平方メートルある場合、

• 空き地（固定資産税の課税標準、特例等適用がない）場合
  

  150,000円×70％×400平方メートル		=	42,000,000円
  固定資産税	42,000,000円×1.4％	=	588,000円
  都市計画税	42,000,000円×0.3％	=	126,000円
  			714,000円

• マンション（6世帯入居）を建てた場合
  

  固定資産税	42,000,000円×1/6×1.4％	=	98,000円
  都市計画税	42,000,000円×1/3×0.3％	=	42,000円
  			140,000円

このように空き地と賃貸マンションを建築した場合を比較すると、574,000円もの節税となります。

将来の相続税対策と考える場合、納税資金を準備しておくことはもちろんですが、相続資産の税法上の評価額を効果的に引き下げておくことも大切なことです。

土地は空き地、または自分で住んでいる場合は税法上の評価区分は「自用地」となりますが、たとえば賃貸マンションなどに活用している場合は「貸家建付地」となり、評価は下がります。さらに「小規模宅地評価減」と呼ばれる特例があり、その土地の200平方メートルまでの部分は50〜80％まで評価が下がります。
建物についての相続税法上の評価額は、建物の取得価格ではなく、固定資産税評価額となっています。また他人に貸している場合は、賃借人の持つ貸家権相当分だけ評価がさがりますし、建築する際に借入れがあれば、その債務残高分が相続財産総体から控除されます。ですから賃貸マンションなどに活用している場合には、空き地のまま遊ばせておくよりも、相続税を軽減することができます。

敷地に余裕があるのなら、自宅併用の賃貸マンションも一つの方法です。賃貸マンションからの収入で借入れの返済をすれば、無理なく返済することができます。
それでは80坪の敷地に自宅併用マンションを建てた場合の収支と返済プランをみてみましょう。

• 収入
  

  オーナー住宅	3LDK（1戸）	0円×1戸	=	0円
  賃貸住宅	2LDK（2戸）	65,000円×2戸	=	130,000円
  	1ルーム（4戸）	45,000円×4戸	=	180,000円
  月額家賃合計				310,000円
  A.オーナーの年収				3,720,000円

• 返済（月額返済）
  

  借入金元金	107,000円
  借入金金利	145,000円
  月額返済合計	252,000円
  B.年間返済	3,034,000円

• 支出
  

  修繕積立金	12,500円
  水道光熱費	4,200円
  月額支出合計	16,700円
  C.年間支出	200,400円

• 年間のオーナーの手取額
  A-（B+C）：3,720,000円-（3,034,000円+200,400円）=485,600円

土地神話が崩れたとはいえ、土地はかけがえのない財産です。ましてや先祖代々受け継いだ土地であるなら、そう簡単に手放すわけにもいきません。
土地を所有しているうえで、一番負担を感じるのが税の問題です。そこでぜひ考えてほしいのが、有効活用による節税対策です。公的年金、企業年金が低利回りによる運用を余儀なくされています。厚生年金は2010年には今の倍の金額に、国民年金は2020年には2人で1人の負担になるといわれています。

これからは自分の財産は自分で守る時代です。老後の生活資金として、お手持ちの土地に余裕があればマンション経営も選択肢のひとつだと思います。